一、出臺背景
為規(guī)范和推動城市更新活動，加快建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市，近日，市政府出臺《鹽城市城市更新辦法》。《辦法》于今年11月15日正式施行。
二、主要內(nèi)容
《辦法》共五章三十五條，系統(tǒng)構(gòu)建了我市城市更新的規(guī)范體系，涵蓋總體要求、規(guī)劃計劃、項目實施及政策支持等核心內(nèi)容，確立了“規(guī)劃引領(lǐng)、民生優(yōu)先、市場運作、多元參與”的工作框架。
《辦法》明確城市更新總體要求。將城市更新內(nèi)涵界定為“城市空間布局和城市功能進行優(yōu)化調(diào)整以及持續(xù)改進的活動”，具體涵蓋既有建筑改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治、完整社區(qū)建設(shè)、歷史文化保護等九大類內(nèi)容；明確市、縣（市、區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）三級政府職責，強化住建部門牽頭，自然資源和規(guī)劃、發(fā)改、財政等聯(lián)動協(xié)同機制。
《辦法》構(gòu)建全流程管理機制。創(chuàng)新構(gòu)建“城市體檢—專項規(guī)劃—詳細規(guī)劃—項目庫—年度計劃”的全流程管理機制，市、縣（市）政府組織開展城市體檢，編制城市更新專項規(guī)劃，劃分更新規(guī)劃片區(qū)（單元）與更新實施單元，推進片區(qū)統(tǒng)籌更新；建立動態(tài)管理的項目庫機制，將條件成熟的項目納入年度計劃有序?qū)嵤?/p>
《辦法》規(guī)范引導項目實施流程。實施主體可通過物業(yè)權(quán)利人自主更新、聯(lián)合體合作或委托市場主體等方式確定，對無法確定實施主體的，可由政府指定；實施主體需編制項目實施方案，依法辦理用地手續(xù)，完成權(quán)益歸集，并承擔工程建設(shè)與后期運營管理職責。
《辦法》強化多維政策支持。在規(guī)劃指標調(diào)整、土地要素保障、資金多元籌措、施工圖與消防技術(shù)審查、行政審批等領(lǐng)域提供專項政策支撐。
三、常見問題解釋
1.問：《辦法》中城市更新的具體范圍包括哪些？
答：《辦法》第二條明確，我市行政區(qū)域內(nèi)的城市更新主要涵蓋九類活動，即加強既有建筑改造利用、推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造、開展完整社區(qū)建設(shè)、推進老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)及城中村更新改造、完善城市功能、加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造、修復城市生態(tài)系統(tǒng)、保護傳承城市歷史文化，以及國家和省、市確定的其他城市更新活動。
2.問：《辦法》所確立我市城市更新工作的基本原則，其核心要旨是什么？
答：《辦法》第三條確立了四項核心原則，其中“規(guī)劃引領(lǐng)、民生優(yōu)先”強調(diào)以國土空間規(guī)劃為藍圖，優(yōu)先解決群眾急難愁盼問題；“綠色低碳、科技賦能”著力推動生態(tài)修復與綠色建筑推廣應(yīng)用，充分運用信息化手段提升城市治理效能；“政府統(tǒng)籌、市場運作”要求強化政府政策制定與統(tǒng)籌協(xié)調(diào)職能，積極鼓勵社會資本參與投資建設(shè)；“多元參與、共建共享”注重保障公眾知情權(quán)、參與權(quán)與監(jiān)督權(quán)，引導物業(yè)權(quán)利人自主更新，實現(xiàn)更新成果共享。
3.問：公眾如何參與城市更新工作？
答：《辦法》第七條、第八條規(guī)定了建立多元參與機制。市城市更新主管部門暢通意見表達渠道，保障公眾在政策制定、規(guī)劃編制、項目實施、效果評價中的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)；設(shè)立城市更新專家委員會，提供評審、論證、咨詢服務(wù)；鼓勵物業(yè)權(quán)利人自主更新，鎮(zhèn)（街道）提供指導，政府通過資金、政策支持改善群眾生活工作環(huán)境。
4.問：城市更新規(guī)劃和計劃是如何編制的？
答：《辦法》第十至十五條規(guī)定了規(guī)劃和計劃編制流程。即市、縣（市）政府組織開展城市體檢，全面評估城市發(fā)展狀況及存在問題；住建部門會同自然資源和規(guī)劃部門編制更新專項規(guī)劃，并納入國土空間詳細規(guī)劃體系，詳細規(guī)劃分層落實，并根據(jù)更新需要實施動態(tài)調(diào)整；建立市、縣兩級項目庫管理制度，條件成熟的項目納入年度更新計劃。
5.問：城市更新的實施主體如何確定？有哪些職責？
答：《辦法》第十六條、第十七條規(guī)定，實施主體通過以下方式確定：由物業(yè)權(quán)利人自主實施，或通過聯(lián)合體合作、委托市場主體實施。針對無法自主確定實施主體的項目，縣（市、區(qū)）政府在征詢物業(yè)權(quán)利人、利害關(guān)系人意見后可指定實施主體。實施主體主要承擔編制項目實施方案、辦理審批手續(xù)、歸集資源權(quán)益、組織工程實施、移交運營管理權(quán)等職責。
6.問：涉及歷史文化保護的城市更新需要關(guān)注哪些方面？
答：《辦法》第十九條、第二十三條明確，依法嚴控拆除比、拆建比，防止大拆大建；要守護城市肌理與歷史文化資源，對有歷史保護價值的建筑優(yōu)先通過修繕改造進行更新；歷史文化保護類項目在編制項目實施方案時，應(yīng)當征求文物主管部門意見，并在專家委員會中吸納文物保護領(lǐng)域?qū)＜?，涉及歷史文化資源的更新項目需要組織專項論證。
7.問：城市更新項目在用地和規(guī)劃方面有哪些具體支持政策？
答：《辦法》第二十條至第二十五條規(guī)定，在保障公共利益、安全的前提下，征得利害關(guān)系人同意后，可適當放寬綠地率、停車位等規(guī)劃指標要求；增設(shè)電梯、無障礙設(shè)施等必要配套設(shè)施的新增建筑量，可不計入容積率和建筑密度核算。供地方式上，支持帶方案掛牌出讓、協(xié)議出讓及劃撥轉(zhuǎn)出讓；允許地下空間單獨或合并出讓；鼓勵零星地塊與相鄰低效用地整合開發(fā)。對發(fā)展文化創(chuàng)意、科技研發(fā)等新業(yè)態(tài)的項目，提供5年土地過渡期政策支持。支持商業(yè)與辦公用地、工業(yè)與倉儲用地相互轉(zhuǎn)換；允許工業(yè)及倉儲用地轉(zhuǎn)為研發(fā)、商業(yè)或辦公用途，相關(guān)轉(zhuǎn)換手續(xù)予以簡化。
8.問：對于城市更新項目如何優(yōu)化行政審批？
答：《辦法》第二十八條明確，對于納入項目庫的城市更新項目，可進一步優(yōu)化審批流程，合理縮減審批時限。針對低風險的城市更新項目，實行簡易審批程序。對于小型低風險項目，推行告知承諾制審批方式，有效縮短審批時間。
9.問：針對城市更新項目的特點如何開展施工圖和消防技術(shù)審查？
答：《辦法》第二十九條、第三十條規(guī)定，城市更新項目涉及建筑改造的，在保障建筑結(jié)構(gòu)安全、有利于保護利用等前提下，按照既有建筑改造施工圖審查技術(shù)要點開展技術(shù)審查。對無法滿足現(xiàn)行標準的城市更新項目，歷史文化保護傳承利用類的由住建部門組織專家論證，安全隱患消除類的由實施主體組織專家論證，專家論證意見作為設(shè)計、施工圖審查、施工、竣工驗收等依據(jù)。既有建筑改造項目執(zhí)行現(xiàn)行國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準，存在空間、結(jié)構(gòu)等客觀條件限制的，需要符合消防技術(shù)要點，并以改善原建筑消防安全水平為原則進行消防設(shè)計。
《辦法》的出臺為鹽城市城市更新工作構(gòu)筑了系統(tǒng)性制度保障，將強力驅(qū)動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化與功能品質(zhì)提升，加速推進現(xiàn)代化人民城市建設(shè)進程。